Mnogi žele znati koliki kredit zapravo mogu dobiti, ali rijetko tko razumije kako banke točno računaju njihovu kreditnu sposobnost. Izračun kreditne sposobnosti pokazuje koliki dio mjesečnih primanja smije otići na otplatu kredita, a koliko mora ostati za osnovne životne troškove. Upravo taj broj odlučuje hoće li banka odobriti kredit i u kojem iznosu.
Osim samih primanja, važnu ulogu imaju i postojeće obveze, vrsta zaposlenja te pravila svake pojedine banke. Zato se događa da jedna banka odbije zahtjev, dok druga ponudi sasvim pristojan iznos.
Oni koji planiraju stambeni ili gotovinski kredit trebaju znati da se od 2025. uvode stroža pravila, pa će izračun biti još važniji. Kako se točno računa, koji se omjeri koriste i na koji način se kreditna sposobnost može povećati – sve to slijedi u nastavku.
Što je kreditna sposobnost i zašto je ključna?
Kreditna sposobnost označava mogućnost pojedinca da uredno otplaćuje kreditne obveze prema banci ili drugoj financijskoj instituciji. Ona se temelji na usporedbi prihoda i postojećih dugovanja te pokazuje koliko mjesečnih obveza osoba može realno podnijeti.
Banke kreditnu sposobnost promatraju kao osnovni pokazatelj rizika. Ako je ona niska, veća je vjerojatnost da će otplata kredita kasniti ili potpuno izostati. Kada je visoka, klijent ima veću šansu dobiti povoljnije uvjete, poput niže kamate ili duljeg roka otplate.
Najčešći čimbenici koji utječu na kreditnu sposobnost uključuju:
- Visinu neto primanja
- Broj postojećih kredita i obveza
- Stabilnost zaposlenja
- Broj članova kućanstva
Od srpnja 2025. primjenjuju se nova pravila Hrvatske narodne banke. Primjerice, rata stambenog kredita ne smije prelaziti 45% neto mjesečne plaće, dok je kod gotovinskih kredita granica 40%. Time se želi smanjiti rizik od prekomjernog zaduživanja.
Za stambene kredite dodatno se gleda i omjer vrijednosti nekretnine (LTV). Kredit može pokriti do 90% procijenjene vrijednosti nekretnine, dok ostatak mora osigurati sam korisnik. Maksimalni rok otplate za stambene kredite iznosi 30 godina, a za gotovinske najviše 10 godina.
Na taj način kreditna sposobnost postaje ključna ne samo za odobravanje kredita, već i za očuvanje financijske stabilnosti kućanstva.
Matematička formula i izračun kreditne sposobnosti
Kreditna sposobnost u praksi se svodi na jednostavnu računicu: koliki dio mjesečnih primanja može ići na otplatu kredita, a da osobi i dalje ostane zakonom propisan iznos za život. Taj iznos naziva se egzistencijalni minimum i određuje ga Ovršni zakon.
Najčešće se koristi formula:
Kreditna sposobnost = Neto primanja – (postojeće obveze + egzistencijalni minimum)
Drugim riječima, banka računa koliko novca ostaje nakon što se odbiju svi postojeći troškovi i zakonski minimum. Ako taj iznos pokriva željeni anuitet, klijent se smatra kreditno sposobnim.
Neke banke koriste postotke primanja umjesto fiksnog minimuma. Primjerice, dopuštaju da rata kredita iznosi najviše 30% do 45% neto plaće. Zato ista osoba može dobiti različite ponude u različitim bankama.
| Neto plaća | Maksimalna rata (25%) | Maksimalna rata (40%) |
|---|---|---|
| 900 € | 225 € | 360 € |
| 1.400 € | 350 € | 560 € |
Za one koji ne žele sami računati, postoji kalkulator kreditne sposobnosti na web stranicama banaka i financijskih portala. On automatski uračunava plaću, postojeće obveze i zakonske limite te daje okvirni iznos maksimalne mjesečne rate.
Takav alat ne zamjenjuje procjenu banke, ali pomaže da osoba unaprijed zna u kojem rasponu se kreće i da izbjegne neugodno iznenađenje prilikom podnošenja zahtjeva za kredit.
DSTI Omjer
DSTI omjer (Debt Service to Income) pokazuje koliki dio mjesečnog dohotka odlazi na otplatu svih dugova. Banke ga koriste kako bi procijenile može li potrošač redovno vraćati kredit bez prevelikog rizika.
U praksi, za stambene kredite dopušten je omjer do 45 %, dok je za nestambene kredite granica niža, oko 40 %. To znači da gotovo polovica plaće može biti opterećena kreditima, ali ništa iznad toga.
Primjer izračuna:
| Mjesečni dohodak | Ukupna mjesečna otplata | DSTI omjer |
|---|---|---|
| 1.600 € | 640 € | 40 % |
| 2.000 € | 900 € | 45 % |
Ako osoba zarađuje 2.000 € i njezin anuitet iznosi 900 €, DSTI je 45 %. U tom slučaju, kredit je još uvijek unutar dopuštenih granica.
Važno je napomenuti da se u izračun ubrajaju svi dugovi – stambeni, gotovinski, kartični i prekoračenja po računu. Banka pritom provjerava podatke u kreditnim registrima, a ne samo ono što potrošač prijavi.
Postoje i iznimke. Kreditne institucije mogu u manjem postotku odobriti kredite i s višim DSTI omjerom, ali to je ograničeno i strogo nadzirano. Na taj način se pokušava zaštititi i potrošača i financijski sustav.
LTV omjer i njegovo značenje na stambeni kredit
LTV (loan-to-value) omjer pokazuje odnos između iznosa kredita i vrijednosti nekretnine koja se kupuje ili daje kao osiguranje. Banke ga koriste kako bi procijenile razinu rizika pri odobravanju stambenog kredita.
Što je LTV viši, to znači da kupac sudjeluje s manjim vlastitim učešćem. Na primjer, ako je vrijednost stana 150.000 € a kredit iznosi 120.000 €, LTV je 80%. Ako bi kredit bio 135.000 €, omjer raste na 90%, što je već gornja granica koju banke u Hrvatskoj uglavnom dopuštaju.
U praksi, niži LTV daje kupcu povoljnije uvjete jer banka preuzima manji rizik. To se često odražava kroz nižu kamatnu stopu ili lakše odobravanje kredita. S druge strane, viši LTV može značiti strože uvjete, dodatna osiguranja ili skuplje mjesečne rate.
Za bolju preglednost:
| Vrijednost nekretnine | Iznos kredita | LTV omjer | Procjena rizika |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 70.000 € | 70% | Nizak |
| 100.000 € | 85.000 € | 85% | Umjeren |
| 100.000 € | 90.000 € | 90% | Povišen |
Banke uzimaju u obzir nižu vrijednost između kupoprodajne cijene i procjene sudskog vještaka. Time se izbjegava situacija da kupac preplati nekretninu i uđe u kredit s većim rizikom nego što je potrebno.
Za svakoga tko planira stambeni kredit, razumijevanje LTV-a pomaže u planiranju vlastitog učešća i pregovorima s bankom.
Kreditna sposobnost za različite profile korisnika
Kreditna sposobnost ne ovisi samo o visini plaće nego i o vrsti zaposlenja, stabilnosti prihoda i urednosti u otplati postojećih obveza. Banke u Hrvatskoj često različito procjenjuju rizik, pa isti korisnik može dobiti različite ponude u OTP banci, Zagrebačkoj banci ili PBZ-u.
Zaposleni na određeno
Osobe zaposlene na određeno vrijeme imaju otežan pristup kreditima jer banke procjenjuju njihov ugovor kao nesiguran izvor prihoda. Najčešće se traži da ugovor traje barem godinu dana ili da je već nekoliko puta produživan.
Ako je ugovor sklopljen na samo šest mjeseci, vjerojatnost odobrenja gotovinskog kredita je mala. Stambeni kredit gotovo je nemoguć bez sudužnika ili jamca.
Banke ponekad ublaže kriterije ako je poslodavac stabilna i poznata tvrtka. Također, korisnici mogu povećati šanse dostavljanjem dodatnih dokaza o prihodima, poput honorara ili naknada. U praksi, zaposlenici u javnom sektoru s ugovorom na određeno imaju bolji položaj od onih u privatnom sektoru.
Paušalni obrtnici
Paušalni obrtnici često nailaze na prepreke jer banke njihove prihode smatraju promjenjivima i nesigurnima. Kreditna sposobnost računa se na temelju poreznih prijava, JOPPD obrazaca i uplata doprinosa.
Za razliku od zaposlenih, obrtnici moraju dokazati da im poslovanje traje barem godinu do dvije. Ako obrtnik posluje kraće, većina banaka zahtijeva sudužnika ili dodatne instrumente osiguranja.
Najveći izazov je što se kod paušalnog oporezivanja prihod ne prikazuje u punom iznosu, pa kreditna sposobnost može ispasti znatno niža. Neke banke, poput Erste banke, nude posebne proizvode za obrtnike, ali uvjeti su stroži i kamate više.
Umirovljenici
Umirovljenici čine značajan udio korisnika gotovinskih kredita. Njihova prednost je redovit prihod iz mirovine, ali ograničenje je niska prosječna mirovina u Hrvatskoj. Banke obično nude kraće rokove otplate, najčešće do 80. godine života korisnika.
Kod manjih mirovina kreditna sposobnost se brzo iscrpljuje jer mora ostati zakonski propisan egzistencijalni minimum. To znači da rata kredita ne smije biti prevelika, pa se često odobravaju manji iznosi.
Za dodatnu sigurnost, banke ponekad traže sudužnika mlađe životne dobi. U praksi, umirovljenici se češće odlučuju na gotovinske nego na stambene kredite zbog kraćih rokova i jednostavnijih uvjeta.
Osobe nakon blokade
Korisnici koji su bili u blokadi računa suočavaju se s najvećim preprekama. Banke pažljivo provjeravaju OSR sustav i redovitost otplate prethodnih obveza. Čak i nakon što blokada završi, kreditna sposobnost ostaje ograničena nekoliko godina.
Zahtjev za kredit u OTP banci ili Zagrebačkoj banci često se odbija ako je blokada bila nedavna ili ako postoje aktivne ovrhe. Neke banke dopuštaju odobrenje tek nakon 12 do 24 mjeseca urednog poslovanja bez novih dugova.
Najčešće rješenje za ove korisnike jest manji gotovinski kredit uz sudužnika ili jamca. Bez dodatnog osiguranja, šanse za odobrenje stambenog kredita gotovo su nikakve. Banke ovdje gledaju na povijest urednosti kao ključni pokazatelj buduće pouzdanosti.
Sudužnik i jamac: kako povećati kreditnu sposobnost
Kod podizanja kredita često se postavlja pitanje tko može pomoći da banka odobri veći iznos ili povoljnije uvjete. Najčešće rješenje je uključivanje sudužnika ili jamca. Iako se oba pojma koriste u svakodnevnom govoru, njihova uloga nije ista.
Sudužnik ulazi u kreditni odnos ravnopravno s glavnim dužnikom. To znači da se njegova primanja računaju u ukupnu kreditnu sposobnost. Ako netko ima stabilna primanja, sudužništvo može znatno povećati maksimalni iznos kredita.
Jamac, s druge strane, ne povećava izravno kreditnu sposobnost. On služi kao sigurnosna mreža banci – ako dužnik ne može vraćati kredit, obveza prelazi na jamca. Dakle, jamac je više oblik osiguranja nego način za povećanje iznosa kredita.
Za usporedbu:
| Uloga | Utjecaj na kreditnu sposobnost | Obveze prema banci |
|---|---|---|
| Sudužnik | Povećava jer se zbrajaju primanja | Odgovara jednako kao dužnik |
| Jamac | Ne povećava izravno | Plaća dug ako dužnik ne može |
U praksi, mladi parovi često uključuju roditelja kao sudužnika kako bi mogli dobiti veći stambeni kredit. Jamac se češće koristi kod manjih potrošačkih kredita kada banka traži dodatno osiguranje.
Prije odluke, važno je da obje strane razumiju obveze. Sudužništvo i jamstvo nose ozbiljnu financijsku odgovornost, pa je preporučljivo dobro procijeniti mogućnosti otplate prije nego što se netko obveže na takav korak.
