Kako provjeriti legalnost objekta na internetu u samo 10 koraka

Ocijeni članak

Kupnja ili ulaganje u nekretninu može biti uzbudljiv korak, ali i izvor ozbiljnih glavobolja ako se ne poduzmu odgovarajući koraci. Legalnost objekta ključna je informacija koju nikako ne smijete zanemariti.

Legalnost nekretnine može se provjeriti putem interneta slijedeći jasno definirane korake i korištenjem službenih državnih portala – pristupom katastarskim i zemljišnoknjižnim podacima, provjere dozvola te eventualno uvjerenja o izgrađenosti, što zajedno daje potpunu sliku pravnog statusa objekta.

Ovaj vodič pokazuje kako samostalno, korak po korak, preko portala dobiti sve potrebne dokumente i informacije.

1. Pristupite portalu oss.uredjenazemlja.hr

A person accessing a cadastral map on a computer screen with simple geometric property boundaries.

Prvi korak u provjeri legalnosti bilo kojeg objekta vodi vas na službeni portal oss.uredjenazemlja.hr. Ovaj portal predstavlja središnje mjesto gdje se nalaze katastarski i zemljišnoknjižni podaci za cijelu Hrvatsku. Zapravo, tu počinje sve.

Na početnoj stranici portala možete vidjeti opcije za pretragu i pristup različitim vrstama podataka. Portal nudi katastarsku kartu, podatke o česticama, ali i zemljišnoknjižne izvatke koji su ključni za razumijevanje pravnog statusa. Važno je znati da je mnogi podaci javno dostupni (pregledavanje karte), dok su detaljnije informacije zaštićene te zahtijevaju prijavu.

Portal je jednostavan za korištenje, pa čak i oni koji prvi put nešto slično pregledavaju mogu brzo pronaći što ih zanima. Ako ste prodavatelj, kupac ili investitor, ovaj portal bit će vaš najbolji prijatelj kroz cijeli proces provjere.

2. Prijavite se preko sustava e-Građani

Person logging into e-Građani system using laptop and digital authentication on smartphone.

Da biste pristupili zaštićenim dokumentima i podacima o vlasništvu, morate se prijaviti putem sustava e-Građani. Prijava je obavezna kako bi se zaštitile osjetljive informacije o vlasništvu nekretnina, pravima i teretima.

Za pristup e-Građani sustavu potrebna vam je NIAS razina 4, što obično znači prijava putem osobne iskaznice s čipom ili mobilnog certifikata. Postupak nije kompliciran – nakon odabira opcije prijave, sustav vas preusmjerava na stranicu gdje odabirete način autentifikacije. Možete koristiti mobilni certifikat (ako ste ga već aktivirali kod operatera) ili elektronsku osobnu iskaznicu s odgovarajućim čitačem.

Bez ovog koraka nećete moći preuzeti zemljišnoknjižne ili katastarke izvatke. Zvuči kao tehnički proces, ali zapravo traje svega nekoliko minuta. Važno je samo pripremiti potrebne alate za prijavu prije nego počnete s pretragom.

3. Pretražite katastarsku česticu prema adresi objekta

Computer screen showing simplified cadastral map with highlighted property parcel and search bar.

Nakon prijave, vrijeme je za pretragu konkretne nekretnine. Najlakši način je pretraga prema adresi objekta kojega provjeravate. Unosite ulicu i kućni broj, a portal će vam prikazati odgovarajuću katastarsku česticu.

Moglo bi vas zanimati:  Najbolje Perilice Rublja s Gornjim Punjenjem - Top 7 Preporuka

Katastarska čestica je zapravo broj koji jedinstveno određuje dio zemljišta u katastru. Svaka nekretnina ima svoj broj čestice i dio katastarsku općine – te dvije oznake služe za preciznu identifikaciju lokacije u registru. Na karti možete vidjeti granice čestice, oblik zemljišta te okolne parcele.

Ponekad se dogodi da adresa ne daje rezultate – tada možete pretraživati pomoću broja čestice ako ga znate (obično stoji u oglasu ili ugovoru), ili pregledavanjem karte i ručnim traženjem lokacije. Svatko tko je ikada pokušao pronaći nekretninu na staroj papirnatoj karti, oduševit će se lakoćom pronalaženja na digitalnoj verziji. I baš taj broj čestice bit će vam potreban u sljedećim koracima.

4. Preuzmite zemljišnoknjižni izvadak

Minimal PDF document icon with download arrow on clean white background.

Zemljišnoknjižni izvadak najvažniji je dokument u cijeloj priči. Ovaj izvadak sadrži podatke o vlasništvu, pravima trećih osoba, teretima te eventualnim ograničenjima na nekretnini. Bez tog dokumenta – nema potpune slike.

Na portalu, nakon što pronađete česticu, jednostavno odaberete opciju za preuzimanje zemljišnoknjižnog izvatka. Izvadak je PDF dokument koji možete spremiti i ispisati. Sastoji se od tri osnovna dijela: A list (opis nekretnine i identificiranje čestice), B list (vlasništvo), te C list (tereti i ograničenja).

Važno je napomenuti da zemljišnoknjižni izvadak može biti službeni ili neformalni. Službeni izvadak ima veću pravnu težinu, ali neformalni je obično dovoljan za početnu provjeru i dobivanje jasne slike o statusu nekretnine. Izvadak možete preuzeti za bilo koju nekretninu u Hrvatskoj – a cijena službenog izvatka je prihvatljiva (oko 40 kn odnosno 5-6 EUR). Za one koji ne žele čekati, postoji mogućnost i preuzimanja e-izvatka odmah.

5. Provjerite vlasništvo i terete na nekretnini (list B i C)

Open document with sections B and C showing ownership icon and legal burden symbols.

Sada dolazi ključni dio analize izvatka – provjera lista B i lista C. List B prikazuje tko je vlasnik nekretnine, uz točan udio vlasništva (ako postoji više suvlasnika). Tu ćete vidjeti ime, prezime i podatke o vlasniku ili vlasnicima.

List B služi da potvrdite da je prodavatelj (ili osoba s kojom pregovarate) stvarni vlasnik nekretnine upisane u zemljišnu knjigu. Nemojte nikada uzeti za zdravo da netko tko prodaje objekt zaista ima pravo na to – provjera je obavezna.

List C sadrži terete i ograničenja – ovdje se upisuju hipoteke, zaloge, ovrhe, ali i prava uporabe (pravo služnosti, pravo stanovanja). Ako u listi C stoji bilo kakav unos, to može predstavljati problem. Na primjer, hipoteka neisplaćena banci znači da je banka, tehnički gledano, zainteresirana strana koja mora dati suglasnost za prijenos vlasništva.

Moglo bi vas zanimati:  Najbolji Koenzim Q10 - Top 10 Preporuka

Ovrha? To često znači da vlasnik duguje nekome i da bi nova kupnja mogla biti dovedena u pitanje. Provjerite detaljno svaki upis. Ponekad tereti mogu biti već izbrisani, ali još nisu ažurirani u sustavu – u tom slučaju uvijek zatražite dokaz o brisanju.

6. Preuzmite posjedovni list i usporedite podatke

Two overlapping document sheets with a magnifying glass icon representing property record comparison.

Posjedovni list je drugi važan dokument koji možete preuzeti na istom portalu. Za razliku od zemljišnoknjižnog izvatka koji prikazuje pravnu stvarnost (tko je vlasnikom prema zakonu), posjedovni list prikazuje faktičko stanje nekretnine prema podacima katastra.

Zašto je to važno? Ponekad postoje neslaganja između katastra i zemljišne knjige. Na primjer, objekt može biti upisan u katastru, ali još nije upisan u zemljišnu knjigu (ili obrnuto). Takva situacija može ukazivati na nepravilnosti ili na to da je objekt u procesu legalizacije.

Preuzimanjem posjedovnog lista dobivate detaljan prikaz koji uključuje namjenu parcele, površinu, podatke o građevinama koje se nalaze na parceli (ako postoje), te eventualne kulture (oranice, pašnjaci). Usporedba ova dva dokumenta pruža jasniju sliku – poklapaju li se podaci? Je li sve usklađeno?

Ako postoje neusklađenosti, to ne mora nužno značiti nelegalan objekt, ali svakako zahtijeva dodatno objašnjenje. Ponekad je razlog jednostavan administrativni zastoj, ali može biti i znak težih problema.

7. Pristupite sustavu dozvola.mgipu.hr

Minimal desktop monitor showing a clean portal interface with document icon beside it.

Sljedeći korak vodi vas na portal dozvola.mgipu.hr (Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja). Ovdje se nalaze podaci o izdanim građevinskim i uporabnim dozvolama, što su dokumenti koji neposredno potvrđuju legalnost izgradnje i korištenja objekta.

Da biste pristupili ovom sustavu, ponovo se morate prijaviti koristeći sustav e-Građani. Portal omogućuje pretragu prema raznim kriterijima – možete pretraživati po adresi, broju čestice ili samom broju dozvole (ako ga već imate).

Portal je često koristan i za provjeru stanja postupka – ako znate da je vlasnik pokrenuo postupak legalizacije ili gradnje, možete vidjeti u kojoj je fazi taj postupak. Ponekad prikazuje i planirane zahvate ili novogradnje u okolici nekretnine, što može biti korisna informacija za potencijalne kupce.

Portal može delovati kompliciran na prvi pogled jer sadrži različite module i opcije, no jednostavna pretraga prema adresi obično brzo daje rezultat. Ako ništa ne pronalazite, to može značiti da dozvole nisu digitalizirane ili da objekt ima starije dozvole koje nisu unesene u ovaj sustav.

Moglo bi vas zanimati:  Najbolji sokovnik za hladno prešanje - Detaljni vodič (2025)

8. Provjerite građevinsku i uporabnu dozvolu objekta

Građevinska dozvola dokaz je da je objekt izgrađen na temelju odobrenja nadležnih tijela. Ona sadrži tehničke podatke o građevini, tlocrt, katu, namjeni prostorija. Bez građevinske dozvole, građenje nije bilo legalno.

Uporabna dozvola, pak, dokaz je da je objekt siguran za uporabu. Ona se izdaje nakon tehničkog pregleda gotovog objekta i potvrđuje da su ispoštovani svi uvjeti za korištenje. Objekt koji nema uporabnu dozvolu tehnički nije legalan za stanovanje ili korištenje, čak i ako je građen na temelju građevinske dozvole.

Oba dokumenta mogu biti dostupna na portalu dozvola.mgipu.hr ako su digitalizirani. Ako dokumenti nisu na portalu, potrebno je zatražiti papirne kopije kod nadležnog gradskog ili općinskog ureda. Ponekad dozvole nisu digitalizirane – to ne znači automatski da ne postoje, ali otežava provjeru.

Bitno je provjeriti jesu li brojevi dozvola, adrese i podaci o nekretnini usklađeni s podacima u zemljišnoj knjizi i katastru. Neslaganja mogu biti crvena zastava. Ako prodavatelj kaže da dozvole postoje, ali ne može pokazati ili je dozvola na pogrešnoj adresi, to je ozbiljan razlog za zabrinutost.

9. Za objekte starije od 1968. provjerite uvjerenje o evidentiranju u katastru

Objekti izgrađeni prije 1968. godine poseban su slučaj. U to vrijeme zakonodavstvo nije zahtijevalo građevinsku dozvolu na isti način kao danas. Zato za takve objekte ne očekujte klasičnu dozvolu – umjesto toga, potrebno je uvjerenje o izgrađenosti prije 1968. godine.

Ovaj dokument može se dobiti kod nadležne katastarske službe, često u sklopu Državne geodetske uprave. Uvjerenje potvrđuje da je objekt evidentiran u katastru prije određenog datuma, što mu daje status zakonitosti. To uvjerenje ima pravnu snagu slično uporabnoj dozvoli.

Provjeriti ovu informaciju možete i putem posjedovnog lista – ako objekt postoji u starim katastarskim zapisima (original snimka iz 1968. ili ranije), to je dobar znak. Ponekad je potrebno zatražiti izvorna dokumenta i potvrde iz arhiva.

Iako je postupak provjere ponekad spor i zahtijeva direktan kontakt sa službom, vrijedi uložiti trud. Objekti stariji od 1968. mogu biti dragocjeni – kuće u povijesnim gradskim jezgrama, stare kamene kuće na moru – ali bez odgovarajućeg dokumenta, rizik je velik. Ako kupujete takvu nekretninu, insistirajte da prodavatelj priloži ovaj dokument prije sklapanja ugovora.

Trenutno popularno

Kapara za stan: pravila, iznosi i što morate znati prije uplate

Kupovina stana jedna je od najvećih financijskih odluka koje...

Izgradnja Bazena – SVE Što Trebate Znati Prije Iskopa

Kad se jednom odlučite za vlastiti bazen, shvatite da...

Iskustva sa pjenom za zidanje – Zapravo dobra ili samo mit?

Klasično zidanje s mortom možda ima dugo iskustvo iza...

Komentiraj

Unesite svoj komentar!
Ovdje unesite svoje ime