Kupovina stana jedna je od najvećih financijskih odluka koje ćemo donijeti. Čim nađete savršeni prostor, bilo da je to penthouse s pogledom na more ili mali jednosoban u centru grada, dolazi trenutak kada vam agent kaže: “Morate dati kaparu da osiguramo stan.” I tu se javljaju pitanja. Koliko uopće trebam izdvojiti? Što ako banka odbije kredit? Mogu li je dobiti natrag?
Kapara za stan je novčani iznos koji kupac uplaćuje prodavatelju kao jamstvo pri potpisivanju predugovora, najčešće u visini od 10% cijene nekretnine. Služi kao pravno sredstvo osiguranja: ako kupac odustane, gubi kaparu: ako odustane prodavatelj, vraća dvostruki iznos.
Razumijevanje mehanike kapare može spasiti od skupih grešaka i nepotrebnih komplikacija, pogotovo u trenucima kada emocije preuzmu kontrolu.
Koliki iznos kapare se obično daje pri kupnji stana?
Najčešća cifra koja kruži tržištem je 10% od dogovorene cijene stana. To je neka vrsta nepisanog pravila koje se primjenjuje već godinama u Hrvatskoj, od Zagreba do Splita, bez obzira radi li se o novogradnji ili starijoj nekretnini.
Naravno, postoje i odstupanja. Ponekad prodavatelji pristanu na 5%, posebno ako je kupac pouzdan ili ako postoji brza transakcija. S druge strane, neki traže i do 15%, naročito za atraktivne lokacije gdje postoji velika potražnja.
Ali pazite, svaki iznos iznad 10% u sudskoj praksi često se više ne smatra klasičnom kaparom, već dijelom ukupne kupoprodajne cijene. Zvuči kao sitnica? Nije. Ta razlika može biti ključna u slučaju spora ili raskida ugovora, jer kapara ima specifičnu pravnu prirodu i posljedice.
Kad gledate stan vrijedan 150.000 eura, 10% znači 15.000 eura, nije mala cifra. Zato se preporučuje dogovoriti točan iznos pismeno i jasno ga označiti kao kaparu u predugovoru.
Kapara veća od 10% i dodatna prava kupca
Ovdje postaje zanimljivo. Ako je kapara veća od 10%, kupac dobiva dodatnu pravnu polugu, osnovu za predbilježbu vlasništva. Ta predbilježba znači da kupac može u zemljišnim knjigama privremeno “rezervirati” stan, što mu omogućuje jaču zaštitu.
To nije uvijek u interesu prodavatelja. Zašto? Jer ograničava njihovu slobodu raspolaganja nekretninom. Ako se pojavi bolji ponuđač ili ako prodavatelj iz bilo kojeg razloga poželi odustati, predbilježba komplicira situaciju.
S druge strane, iz perspektive kupca, predbilježba je odličan alat ako sumnjate da bi prodavatelj mogao prodati stan nekom drugom (nažalost, takve situacije nisu nepoznanica).
Dakle, ako dajete više od 10%, dobro je znati da imate to pravo. Ali isto tako vrijedi biti oprezan, uvijek konzultirajte pravnika prije nego što potpišete bilo što. Jer ono što zvuči kao “dobar dogovor” na papiru može biti pravna mina.
Kako sigurno uplatiti i dokumentirati kaparu?
Ovdje dolazimo do praktičnog dijela koji može spasiti živce… i novac.
Bankovna transakcija je daleko najsigurnija opcija. Platite direktno na prodavateljev račun i u opis transakcije jasno navedite “kapara za stan u [adresa]”. Time imate službeni trag koji služi kao dokaz u slučaju spora. Izvod iz banke govori sve, iznos, datum, primatelj.
Ako se radi o gotovini (što se još uvijek dešava, naročito kod manjih iznosa), obvezno zatražite pisanu potvrdu. Još bolje, neka bude ovjerena kod javnog bilježnika. U dokumentu mora biti:
- Ime i prezime kupca i prodavatelja
- Točna adresa nekretnije
- Iznos kapare
- Datum uplate
- Potpisi obje strane
Zvuči li birokratski? Možda. Ali vidjeli smo gomilu slučajeva gdje je netko dao 10.000 eura gotovine “na ruku” i kasnije ostao bez dokaza. Sud ne može pomoći ako nema traga novcu.
Usput, uvijek tražite račun ili potvrdu čak i ako je prodavatelj “jako dobar prijatelj” ili “poznati agent”. Povjerenje je lijepo, ali papir je sigurniji.
Što provjeriti prije plaćanja kapare za stan?
Davanje kapare je trenutak u kojem postajete ozbiljan kupac. Ali prije nego što platite i jedan euro, provjerite sljedeće:
Vlasništvo stana, izvadite službeni izvadak iz zemljišnih knjiga. Tamo piše tko je stvarni vlasnik. Ponekad ljudi prodaju stanove koji nisu u njihovom vlasništvu (primjer: roditelj želi prodati stan djeteta bez punomoći).
Terete na nekretnini, hipoteke, zalozi, sudski sporovi. Ako na stanu visi dugovanje od 50.000 eura, to postaje vaš problem nakon kupnje. Sve to piše u ZK izvadku.
Identitet prodavatelja, osobna iskaznica. Zna li netko stvarno tko je osoba preko puta? Nekad se pojavljuju prevaranti koji se predstavljaju kao vlasnici.
Ovlaštenje za prodaju, ako prodaje posrednik ili član obitelji, moraju imati notarski ovjerenu punomoć.
Dozvole za nekretninu, ima li stan uporabnu dozvolu? Je li legalizirana adaptacija? Bez ovih papira, kasnije može biti problema s upisom vlasništva.
Uvjeti predugovora, kakva su pravila oko raskida? Tko snosi troškove? Što ako nešto pođe po zlu?
Znam da zvuči kao puno posla, ali bolje provesti tjedan dana u provjeri nego godinama rješavati pravne kaše. Ponekad se isplati uložiti 200-300 eura u pravnika koji će sve to pregledati umjesto vas.
Predugovor i kapara: na što paziti u ugovoru?
Predugovor je srce cijele transakcije. Ako kapara dokazuje namjeru, predugovor definira pravila igre. Loše napisan predugovor može vas koštati, doslovno.
Što mora biti unutra?
Točan iznos kapare, ne “približno” ili “oko”, već precizna cifra.
Uvjeti za povrat ili gubitak, kada kupac gubi kaparu? Kada je prodavatelj dužan vratiti dvostruko? Ovo mora biti kristalno jasno.
Opis nekretnine, adresa, broj katastarske čestice, kvadratura, kat, sve relevantne informacije. Ne može biti “stan u Zagrebu”.
Rok za sklapanje glavnog ugovora, koliko vremena imate za finalizaciju? Mjesec dana? Tri? Šest?
Obveze obje strane, tko plaća porez na promet, tko snosi troškove uknjižbe, što ako prodavatelj ne može isplatiti svoje dugove prije prodaje?
Uvjeti raskida, pod kojim okolnostima se može raskinuti bez posljedica? Neka ta klauzula bude jasna i precizna.
Mnogi ljudi potpišu predugovor bez pažljivog čitanja jer misle “agent već zna što radi”. Ali u jednom slučaju iz prakse, predugovor nije sadržavao klauzulu o kreditu, banka je odbila kredit, a kupac je izgubio 12.000 eura kapare. Sve jer nije bilo napisano “kapara se vraća ako kredit ne bude odobren”.
Kapara ili avans: u čemu je razlika?
Ova dva pojma se često miješaju, ali nisu ista stvar. I razlika može biti ključna.
Kapara je pravno sredstvo osiguranja. Ako kupac odustane bez opravdanog razloga, prodavatelj zadržava kaparu. Ako prodavatelj odustane, vraća dvostruki iznos. To je kazna za stranku koja krši obvezu, svojevrsna pravna motivacija da obje strane drže svoju riječ.
Avans, s druge strane, je jednostavno dio cijene koji se plaća unaprijed. On se uvijek vraća ako do prodaje ne dođe, bez obzira tko je odgovoran. Nema kazne, nema duplog povrata. Avans je neutralan.
U praksi, ljudi često kažu “dao sam kaparu” kad su zapravo dali avans, i obrnuto. Problem nastaje u sudnici, sud gleda što piše u ugovoru. Ako piše “avans”, onda nema prava na dvostruki povrat, čak i ako je prodavatelj bio taj koji je odustao.
Zato u predugovoru mora jasno pisati kapara, a ne avans, akontacija ili predujam. Jezične nijanse nisu sitnica, one određuju pravne posljedice.
U kojim slučajevima se kapara vraća kupcu?
Kapara se vraća, ili bolje rečeno, duplira, kada je prodavatelj odgovoran za raskid transakcije.
Što to znači u praksi?
Ako prodavatelj odustane bez opravdanog razloga (primjerice, pronađe boljeg kupca ili mu se jednostavno više ne da prodavati), dužan je kupcu vratiti dvostruki iznos kapare. Dali ste 10.000 eura? Dobivate 20.000 eura natrag.
To je zakonska kazna koja štiti kupca od proizvoljnog ponašanja prodavatelja. Ali pozor, mora se dokazati da je prodavatelj kriv. Ako imate nejasan predugovor ili nejasne uvjete raskida, sudska rasprava može potrajati.
Još jedan slučaj: ako prodavatelj nije mogao osigurati potrebne dokumente ili riješiti terete na nekretnini (npr. nije uspio isplatiti hipoteku), to se također smatra njegovom krivnjom.
S druge strane, ako kupac odustane, gubi kaparu. Tu nema povrata.
Izuzetak su ugovorne klauzule koje preciziraju razloge bez posljedica. Primjerice, “ako banka ne odobri kredit, kapara se vraća u punom iznosu”. Ali to mora biti unaprijed dogovoreno i napisano.
Kapara i kupnja stana na kredit (stambeni kredit)
Većina ljudi ne kupuje stan gotovinom, stambeni kredit je standard. Ali tu dolazi problem: kaparu obično morate dati prije nego što dobijete službenu potvrdu banke.
To stvara rizik. Platite 15.000 eura kapare, idete u banku po kredit… i onda banka kaže “ne”. Što sad?
Ako u predugovoru nije navedeno ništa o kreditu, kapara po zakonu propada. Vi gubite novac jer niste ispunili svoju obvezu, bez obzira što je razlog odbijanja kredita bio izvan vaše kontrole (npr. promjena bankovne politike ili pogoršanje kredita).
Da biste izbjegli taj scenarij, u predugovor obavezno unesite klauzulu o kreditu. Nešto poput:
“Ako kupac u roku od 60 dana ne dobije odobrenje stambenog kredita, predugovor se raskida bez posljedica i kapara se vraća u punom iznosu.”
To vas štiti. Prodavatelji ponekad bune jer žele jamstvo da nećete odustati, ali rizik ne bi trebao biti samo na vašoj strani.
Također, prije davanja kapare, razgovarajte s bankom, provjerite bonitet, pribavite preliminarnu ocjenu kreditne sposobnosti. Mnoge banke danas nude tzv. “predobrenje” koje pokazuje koliko možete dobiti. To vam daje jaču poziciju.
Što ako banka ne odobri stambeni kredit nakon plaćene kapare?
Ovo je, iskreno, jedan od najstresnijih scenarija u procesu kupnje stana.
Platili ste kaparu, sve je dogovoreno, već slikate gdje će stati kauč… i onda banka kaže “žao nam je, ne možemo odobriti kredit”.
Ako u predugovoru nema uvjeta koji pokriva tu situaciju, kapara obično ide prodavatelju. Zakonski gledano, vi niste ispunili svoju obvezu, ne možete kupiti stan, dakle ste prekinuli transakciju. Prodavatelj zadržava kaparu.
Da, to boli. Pogotovo jer razlog odbijanja možda nije bio vaša krivnja, možda je banka promijenila uvjete kreditiranja, možda je procjena nekretnine bila niža od očekivane.
Ali postoji rješenje, i ono mora biti ugovoreno unaprijed. Ako u predugovor upišete:
“Ukoliko kupac ne dobije odobrenje stambenog kredita u roku od X dana, kapara se vraća bez penala.”
…onda ste zaštićeni.
Da li će prodavatelj pristati? Ovisi. Neki će, neki neće. Ali to je pitanje pregovaranja i to bi trebalo biti dio razgovora prije potpisivanja. Jer jednom kad potpišete, gotovo je.
